Tra le categorie degli atti notarili quella degli atti immobiliari è forse la più nota ma anche la più delicata.
In questa tipologia di atti, relativi ai diritti riferibili a beni immobili (fabbricati e terreni in primis), il Notaio svolge infatti un compito importantissimo, quello di verificare chi sia il titolare del diritto oggetto dell’atto e se sia legittimato a disporne.
Qui di seguito una breve elencazione di alcuni tra gli atti immobiliari più importanti, con l’illustrazione delle caratteristiche e degli effetti principali, che non può in alcun modo prescindere dal colloquio diretto con il Notaio, il quale saprà illustrare al cliente tutte le peculiarità del singolo contratto, richiedere la documentazione necessaria per la stipula ed elaborare il trattamento fiscale proprio dell’atto stesso e la presenza di eventuali agevolazioni.
COMPRAVENDITA
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Di solito è l’acquirente (colui che compra) che si rivolge al Notaio poiché ad esso spetta, almeno per legge, il pagamento delle tasse, imposte ed onorari dell’atto stesso (anche se nulla vieta che si raggiungano accordi diversi tra le parti). Questo non vuol dire che il Notaio non debba tutelare adeguatamente ed uniformemente gli interessi di entrambi i contraenti. Gli aspetti principali da individuare e su cui si baserà l’attenzione e l’opera del Notaio sono:
- l’individuazione dell’immobile da vendere attraverso l’analisi del dato catastale e della planimetria, ove richiesta dalla legge;
- l’individuazione del titolare del diritto da trasferire e l’origine di tale diritto (atto notarile, successione, provvedimento del Giudice, etc…);
- la verifica che sull’immobile non esistano gravami pregiudizievoli o diritti di terzi da tutelare (ipoteche, pignoramenti, servitù, vincoli, etc..).
Spetterà poi alle parti rendere dichiarazioni circa il prezzo stabilito, le modalità di pagamento, il ricorso a mediatori e le eventuali modalità di corresponsione del costo di mediazione, il titolo abilitativo della costruzione o la destinazione urbanistica del terreno.
DONAZIONE
La donazione è il contratto attraverso cui un soggetto (donante) arricchisce un altro (donatario) a titolo gratuito, cioè senza chiedere niente in cambio, trasferendogli un diritto o assumendo un’obbligazione.
Nell’ambito della donazione immobiliare il Notaio svolgerà gli stessi accertamenti testé illustrati per la compravendita, ma l’atto avrà una solennità differente poiché la legge prevede espressamente che alla stipula partecipino due testimoni non interessati all’atto, proprio perché il trasferimento avviene a titolo gratuito.
DIVISIONE
La divisione è il contratto attraverso cui vari soggetti comproprietari di più immobili (per le più diverse ragioni quali l’essere chiamati ad una successione ereditaria, l’aver acquistato insieme la proprietà, etc…) sciolgono la comunione e si assegnano la proprietà esclusiva di singoli beni della comunione medesima che abbiano un valore corrispondente alla quota che il partecipanti al contratto sul tutto (la così detta “quota di diritto”). E’ possibile anche attribuire ad un condividente beni di valore superiore a quello della sua quota di diritto; in questo caso egli dovrà corrispondere agli altri un conguaglio in denaro per compensare la sproporzione.
Gli accertamenti compiuti dal Notaio sono i medesimi già visti.
MUTUO IPOTECARIO
Il mutuo ipotecario è il contratto con cui un soggetto (di solito una Banca od un istituto equiparato) concede ad un altro (mutuatario) una somma di denaro da restituire a rate, ad un determinato tasso di interesse, verso la concessione di un diritto di garanzia (ipoteca) da parte del mutuatario su un determinato immobile di sua proprietà. E’ uno dei contratti più diffusi, frequentemente collegato ad una compravendita, ed investe il Notaio di un ruolo delicatissimo, essendo egli chiamato a verificare non solo quanto già visto in tema di verifica della titolarità del diritto immobiliare, ma anche a controllare che le clausole richieste dalla Banca siano legittime e non ledano diritti del consumatore/mutuatario.